法拍房,是不是真的不能碰?

活动来源:瀚海法拍网 发布时间:2019-09-17

  大多数人都认为法拍房是一件需要慎重考虑的事。那么,小编就针对法拍房的优势,购房风险和解决方法,为大家详细地介绍一下。

  法拍房的优势

  1、性价比高法拍房在价格上低于市场价的10%~30%,价格上有一定的优势,这也是最大的卖点之一。业内数据显示,2019年8月全国的法拍房平均成交折扣率为7.6,也就是说法拍房的最终成交价比评估价(评估价是法院找的评估公司给房子做的估值,一般比市场价低20%)还要低24%。

  2、自由购法拍房是否限购,每个城市的政策不同。国内很多城市的法拍房是不限购的,这就给一些不具备当地购房资格的人开了个小小绿灯。

  3、可贷款2017年开始北京地区的法拍房(住宅房源)可以按揭贷款,贷款额度及利率与二手房的政策是一样的。法拍贷放款速度更快,拍前准备工作做到位,拍成之后3个工作日完成放款。

法拍房,是不是真的不能碰?

  4、市场上难见的“孤品标的”:一般来说,特别好的标的物如果原业主没遇到不可抗力,是不会让它出现在二级市场流通的。债务违约就是原业主的不可抗力,很多债务人手里的资产非常好,但是由于资金周转问题,无法偿还债务,导致手里好的标的物被法院强制执行拍卖,这就让法拍房市场会经常出现很多惊喜。

  5、比二手房更放心购买二手房,可能会存在房屋过户期间因卖方存在其它债务纠纷致使该房产被查封,或着出现一房多卖等情况的出现。但法拍房到了执行阶段才会被法院拍卖,上拍之后的房源不会出现再次被查封、抵押等情况。

  法拍房常见风险和解决办法

  风险一 房屋被占用

  房屋占用可以说是买法拍房最不愿意遇见的风险了。购房者辛辛苦苦买来的房产,结果付完全款时,发现房主80岁的老母亲赖在房子里不肯出来。

  这类占用问题是比较常见的。不过并不是不能解决,在该领域有非常成熟的律师团队,或专业助拍机构的法律团队,根据实际情况解决占用问题。

  风险二 房屋长租约

  如果一套法拍房有长达20年的租约,那还能买吗?很多人会说“买卖不破租赁”,那当然不能买了。但是专业的团队会告诉您,完全可以买。

  首先确认租赁合同是否具有法律效益,并不是法院公示出来这个租赁合同就是生效。如果合同本身有问题,那么可以通过合规的法律操作把现有租赁破掉,破掉后自然就可以买了。

  极端情况,租赁合同有效,依然可以通过协商赔偿提前让租赁人搬走,而且如果租赁人提出明显不合理的赔偿要求也是不能被满足的。

  风险三 税费计算不清

  法拍房的税费很复杂,除了一般买卖二手房都会有的契税、个人所得税等,如果房屋原主是企业,还有可能需要缴纳高昂的增值税和土地增值税。

法拍房,是不是真的不能碰?

  买二手房,原业主会配合你把与算税费相关的信息告知买房人,但是法拍房由于原业主是债务人,大部分情况个人都无法精确税费,这就有可能导致最终的购房成本远远超过预期。

  因此,买家在参拍前,要了解清楚房屋的产权性质,明确房屋需要缴纳的税费。同时,还要了解房产是不是有物业费、水电费等欠费。这有可能不是一笔小数目。

  风险四 无法过户

  一般情况下,法拍房是正常过户的。落户的房屋一般为70年产权的住宅,以北京为例,只要购房者符合北京市的落户规则就可以落户。

  当然这里面也有个例。

  行业内出现过一次7年无法过户的案例,房子的产权是俩兄弟共有的,但只有一个人是涉案人员。未涉案的那个兄弟提出异议,他认为房子不能按整体产权拍卖,所以一直没有配合过户。这直接导致竞买人无法过户。

  还有可能在房屋执行裁定时,房源所在地在税务局并没有记载的信息,导致过户核税时信息对不上,如果双方不能达成一致,那过户也将遥遥无期。

  风险五 无法贷款

  法拍房的资金问题。很多人以为自己可以贷款,结果拍中后银行无法在规定时间放款,导致错过向法院付清全款的时间,最终损失了保证金。

  因此在买法拍房前,购房者必须提前沟通好贷款的事情,一家银行不行,可能还得换好几家银行。很多银行的法拍贷会在年底出现额度不足,所以提前确认好能不能贷款事关重大。

   房屋隐形瑕疵

  法拍房在拍卖时,通常只有拍几张照片和一段视频,对房子潜在的瑕疵并没有做信息纰漏。因此房屋存在违建、不合规改造,或者是凶宅或有刑事涉案等情况,竞拍者要亲自调查才会发现这些风险。

法拍房,是不是真的不能碰?

  是不是法拍房就真的不能碰?

  外行少碰,千万不要一味抱着捡漏的心态去买法拍房。

  找中介?是一个解决方案,但必须是绝对专业的。

  如果个人参拍,多向物业和邻居打听。至于看房,最好工作日白天去一次,晚上去一次,周末也白天去一次,晚上去一次。

  外地法院的案子要更仔细,网上都能查到案情,最好研究一下,标的物公告介绍必须反复看。

  直到产权证拿到手和住进房子,才算法拍完全成功!

  法拍房不是不能买,而是一定要防范各种陷阱,亲自调研清楚,避免买了个大坑。要知道,法拍房早已是一个专业市场,高手太多,不大容易捡到明显的便宜货,把预期放低,能比二手市场稍微便宜一点,就很好了。

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