北京楼市2020年的真实“得房率”!

活动来源:瀚海法拍网 发布时间:2019-12-10

最近北京市场到底如何?有说非常冷的、持续暴跌,也有说市场回暖、开始升温的。其实两种观点都有所极端,整体看,北京楼市最近成交相比9-10月有所复苏,但远远谈不上回暖,只能说是在降息的带动下,外围政策宽松下,高性价比房源影响下,市场成交有所恢复。

从网签数据看,单周,北京楼市的二手房住宅网签2804套,算是月初一周相对比较好的数据。2019年还有20天左右,今年的市场可以说还要看12月20的降息能不能实现,如果实现了,对于市场来说,很可能会继续筑底,如果不降息,那么楼市的调整也肯定会继续。楼市的走势短期看政策、中期看政策、长期看政策。对于北京楼市来说,政策非常区域市场的内部政策和外围政策。内部政策不变化,特别是过严的非普通住宅标准、限竞房供应井喷不变的话,市场不会有什么质变的可能性!

但外围政策,比如其他城市的调控松绑。降准降息等,对于北京市场来说,也会带来小阳春之类的短期波动。从楼市政策角度看,宽松肯定是趋势!不可能再有收紧政策出台的可能性,但宽松的幅度要看经济走势。最近深圳等城市可以说因为政策宽松非常活跃。政策肯定是轻微利好,这种情况下,在2020年北京还有多少好的购房机会?

从新建住宅的网签数据看,合计2019年供应了44110套住宅,成交了33880套,超过了前2年的数据。但因为供应量太多,所以库存持续积压,当下北京新建住宅的上市库存量高达77336套,这可以说是最近8年的最高纪录。

但需要注意的是,库存7.7万套中,其实要区分成为已经预定库存与未预定库存,这部分在北京大约数量为1.7万套,也就是说,有1.7万套房没有签约,但事实上已经销售出去,虽然不排除退房的可能性,但总体看,北京市场的商品房住宅数据上的库存,总数大约在6万套!依然是2011年后的最高点。

除了这个数据,还必须要看看,存量库存数据,按照2017年1月1日开始入市的项目计算库存按照这个统计口径,北京商品房住宅上市库存套数为59251套,另外可售存量住宅的套数为49400套。

那么其实都是什么项目成为了库存?特别是最近2年,北京入市的限价房合计高达5.68万套、真实网签成交2.37万套,库存积压了3.3万套,相当于全市43%。但其中有6000多套的预定房源,也就是说,限竞房的真实库存是2.7万套。

其次:限竞房还有多少供应量?北京合计已经供应了105宗限竞房住宅地块,合计规划中的商品房住宅面积为991.95万平米,已经入市供应了的商品房住宅面积为666.54万平米(其中大约有100万平米的配套部分)也就是说,已经入市的限竞房住宅土地,合计大约有400万平米左右,大约还有3.5-4万套的潜在供应量。叠加真实的未预定的2.7万套库存,限竞房这个品类,还有大约6.5万套的总供应量。

最后总结一下:中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

1:买房看政策,政策看信贷,利率的顶峰已经在8-9月出现,利率下调是趋势,特别是MLF降低后,不论5年期的LPR如何变化,社会资金成本肯定是降低的。

2:其他城市,包括深圳等城市的豪宅税改,各地的人才政策,北京的调控政策全国最严,但微调部分过于严苛的政策已经到了窗口期。而按照北京市场的需求积蓄时间和周期,现在楼市基本是3-4个季度的小周期,按照正常看,春节前后会接近2019年初。

3:土地市场供应出现了变化,虽然依然全面限价,但看2019年的土地市场,不限价商品房地块已经超过15宗,从供应节奏看,2020年入市的不限价房会增加。

4:北京的房价在跌,限竞房现在是最难受的时候,2019年11月28日北京住宅库存高达7.28万套,这一数据是2011年8万套之后的连续8年最高点。2018年6月来,北京限竞房供应高达5.19万套,签约只有2.25万套,库存限竞房高达2.93万套。供应量井喷的最高峰已经过去,最近2个月供应节奏明显放缓。不论是五环内,还是五六环之间,明星项目已经基本入市。现在如果你买房,你的话语权最大。往后走,好房子比例锐减。

5:北京市场的杠杆率全国最低,而且已经持续3年,在接近无杠杆的情况下,市场还能在2018年3季度,2019年1季度出现小阳春,当下的价格已经相比2017年一季度最高点下调了15%-20%。叠加通货膨胀率,相当于便宜了25%,风险已经小很多。当房价不再上涨以后,大家对于今后该买房还是卖房有些迷茫,是去是留不知道如何选择。供应预期平稳,优质房源减少的时候,最佳窗口期的确到了。而决定你是不是真要买房要看2019年12月20日的LPR,在猪肉价格平稳下,下次降息幅度多大!如果再次降息,那么政策宽松可以预期,可以抓紧看房了。如果不降息,那么房价将还会继续跌一波。来源:大伟看楼市

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