疫情下的2020年楼市,这5个问题绕不过去?

活动来源:翰海法拍网 发布时间:2020-02-06

目前,全民防疫,速战速决的做法似乎取得了较大效果,虽然确诊病例绝对数值还在增加,但是增速已经趋缓,相信不久之后就会把疫情扑灭,全国的焦点再次回到经济活动之中。基于对疫情的分析,我们审慎地提出以下5个判断:


判断01:?
为了保住经济,货币政策不会突然大降息,但是小步快跑,持续、多次的降息降准将会成为常态。受限于以下三个原因,高层不会突然大降息:
1.物价指数CPI高企,去年12月CPI达到4.5%,考虑到猪周期对物价指数的主导影响,去年生猪短缺,而母猪繁殖出栏周期需要6-8个月才能恢复正常水平,高通胀限制了大幅降息的可行性。
2.疫情之下,生活物资供应秩序受到很大影响,工厂复工延迟、到处封路,物流成本飙升,大幅降息可能诱发恶性通胀,物价飙升。
3.大幅降息后,中美货币的利差进一步缩小,会带来人民币汇率贬值和外汇储备流失的压力。目前人民币离岸市场,对美元汇率已经跌破7.0关口。大幅降息,会引发资本出逃,消耗外汇储备,影响一带一路和国内金融对外开放。
所以高层大概率不会采取突然大幅放水的措施,而是多频次、小步快跑地进行降息降准,输血经济,维稳楼市。


判断02:?
楼市调控政策加码可能性变小,甚至可能进一步放松。包括但不限于
1.落户政策取消或放松,配合社保和个税,给定向人群放开限购。(只要是本科毕业就算人才)
2.增加购房人群补贴,不同城市之间人才大战越演越烈。
3.部分城市首付比例下调,购房税费减免等现象极可能再次出现。只要首付比例下降,就说明政策又开始鼓励买房了,立刻买房一定没有错——历史上凡是出现首付比例向下调整的,未来3-6个月房价都会大幅度反弹。
4.积极的财政政策成为主流,大型基建项目会集中上马,铁路、高速公路、图书馆、体育中心、学校、城市电网、医疗卫生等重大基础设施会不断开工,刺激经济。

判断03:?
新房开工整体推迟,供应更为紧张,疫情过后如果供应没有跟上,房价可能报复性反弹。
近日,恒大集团发文,为贯彻落实错峰返程的要求,假期延长到2月16日。全国1246个项目在2月20日前不得开工,全国1040个售楼部在2月20日前不得开业。
其他开发商也都按高层的要求,延迟复工复产,大量的楼盘建筑工程停顿。所以今年新房供应必然大受影响,供应少了,价格肯定会有一波冲高。


判断04:?
小区物业差劲,卫生环境恶劣的二手房大受影响,很难卖出。
刚需住宅看地段,高端住宅看物业。你住的房子好不好,跟物业有直接关系。这几天,在疫情防控的考验下,各地物业管理水平彻底暴露了原型。
有些小区全面封闭,外卖、快递、中介等外来拒绝入内,外来人口仔细盘查,尤其是疫区归来人员必须登记上报,时刻监控身体状况,防止二次传播。同时三日一扫除,七天一消毒,小区卫生条件时刻保持良好。
而有些小区由于物业中心人手不足,制度混乱,小区管理聊胜于无,疫情防控工作几近废弛,发生多起聚集病例,搞到人心惶惶。

判断05:
开发商降价卖楼的窗口期很短,房价最多回调2-5%或横盘,不要幻想抄底。
只要疫情过去,经济增长恢复,所有曾经的恐惧都会一扫而空。不要以为开发商会断臂求生,更大的可能是短暂优惠力度火力全开之后,开发商就会顺着刺激政策的利好,再现价涨行情。二手房也会随之夯实底部,价量齐起。
更为重要的是,在现有产权制度之下,目前很多中小房企如果资金有困难,他们宁愿卖身被同行并购,也不会轻易贱价卖房。因为企业如果欠几十亿,贱价卖房是救不了自己的,远水救不了近火。房子卖掉了还要等客户办手续、银行批贷才能拿到尾款,前后持续3-10个月,企业肯定熬不住。只有变卖股权,变卖项目,并购重组才是最快拿到钱的。
所以想薅开发商的羊毛,一定要抓住极短的窗口期,该买大胆买。一旦他们活过来,价格上调,就啥也没有了。

记住,疫情过后1-2个月是最好的买入时机。


2020年疫情结束后,楼市同样也会进入自我修复阶段。一旦修复开始,前期因为疫情而被压制的需求,就会集中释放。所以2020年仍然值得期待的一年。(来源 | 楼市团长(tz52801))

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